¿Para que me sirve conocer el Valor Catastral?

Quiero comprar una casa y me mencionan mucho la palabra valor catastral ¿qué significa eso?

Jaime quiere comprar una propiedad en la ciudad y tiene curiosidad en saber porqué mencionan tanto el término de valor catastral, vamos a ayudarle a entender el término de una manera muy sencilla.

Término de la palabra

De acuerdo a la etimología  grecolatina el término catastro (derivado de la voz griega κατάστιχον, ‘registro’) inmobiliario, es un registro administrativo dependiente del Estado en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Entre las características del catastro se encuentra que es un registro estadístico para determinar la extensión geográfica y riqueza de alguna demarcación y que en materia hacendaria es un apoyo para determinar el cobro de las imposiciones del estado, según lo manifestado en los registros.

Casa en venta Real de Casares
Casa en venta Real de Casares

Catastro Municipal

El valor catastral es el valor establecido por la ciudad para determinar la valía de una propiedad, cabe mencionar que con este valor, se calculará el impuesto predial que Jaime pagará anualmente.

El valor catastral por lo general se determina por el H. Ayuntamiento y más tarde se corrobora en las notarías; para obtener dicho valor se toma en cuenta la ubicación del inmueble, y los metros cuadrados de construcción y de terreno.

El Valor catastral por lo tanto, es la suma del Valor catastral del SUELO + Valor catastral de CONSTRUCCIÓN

De acuerdo a Carolina Celayo, editorialista especializada en bienes raíces del sitio digital El Contribuyente, el valor catastral incrementa entre un 15% a 20% cada año, dependiendo del crecimiento que tenga la colonia. Teniendo muy presente que el valor catastral no puede ser mayor que el valor en el mercado (es decir, no puede costar más que el precio al que puede ser vendido el inmueble).

Casa Marfil Cd. Obregon
Casa Marfil Cd. Obregon

El valor catastral del suelo

De acuerdo a cada ciudad, los inmuebles que se encuentran ahí asentados tienen diferente valor de suelo, por lo tanto dependerá de la ubicación en donde Jaime quiera comprar su casa, y estos valores se estiman de acuerdo a:

Área de valor: son todas las manzanas cuya infraestructura, equipamiento, tipo de inmuebles y dinámica inmobiliaria es similar (colonias establecidas, fraccionamientos, fundos legales, zonas comerciales, zonas habitacionales, etc.)

Enclave de valor: son las manzanas o edificaciones de uso habitacional, que por sus cualidades (arquitectura, condiciones de mantenimiento, servicios, etc.), se diferencian claramente del resto de las manzanas y edificaciones del área.

Corredor de valor: son los inmuebles que colindan con alguna vialidad pública (boulevares, calles principales, avenidas, etc.), por lo que hay una mayor actividad económica que incrementa el valor de suelo.

Según la dirección en la que se encuentre ubicada la propiedad, se podrá determinar si se encuentra en un área de valor, enclave de valor o corredor de valor, por tanto se definirá el valor unitario que le corresponde a la casa.

Puedes consultar las tablas de valores catastrales de Ciudad Obregón, Sonora, en la siguiente liga: http://www.boletinoficial.sonora.gob.mx/boletin/images/boletinesPdf/2018/11/2018CCII42VI.pdf

Tu cuenta predial, te ayudará a identificar tu predio en catastro con las tres claves del recibo que significan: como ejemplo el número de cuenta predial 173-730-35-00, donde el 173 corresponde a la región catastral, el 730 a la manzana catastral y el 35 es el No. de lote de la manzana.

Demos un ejemplo para facilitarle a Jaime su búsqueda, analizando un predio ubicado en la Colonia del Valle de Ciudad Obregón, las tablas catastrales del Municipio de Cajeme, Sonora, le da un valor de $ 3,500.00 a esa Colonia. Si el terreno mide (10X40) o sea, 400 metros cuadrados, el valor catastral del suelo será igual a $1´400,000.00 pesos.

Local en Renta calle California y Rio Panuco Cd. Obregon.
Local en Renta calle California y Rio Panuco Cd. Obregon.

El valor catastral de la construcción

Para calcular el valor de los inmuebles se deben tomar en cuenta dos cosas: 1) el tipo (que se refiere al uso del inmueble), y 2) la clase que tengan, (se refiere a las características propias del espacio, estructuras, servicios y acabados. A su vez se deberá considerar si la construcción es habitacional o no habitacional, y el tipo y número de pisos o niveles que tenga la edificación), con base en la Tabla de Valores Unitarios de las Construcciones.

En esta liga, puedes acceder a conocer dichos valores de acuerdo a la ubicación en la ciudad:  http://www.boletinoficial.sonora.gob.mx/boletin/images/boletinesPdf/2018/11/2018CCII42VI.pdf, actualizados a 2019.

Retomando el ejemplo del predio anterior, digamos que el valor unitario por metro cuadrado de la construcción edificada es de $1,400,000 y que los metros cuadrados construidos son 200 metros. Así, el valor catastral de la construcción determinando como calle principal la calle Guerrero, situada la colonia entre las calles California y Quintana Roo es de $4,800.00 por metro construido, por tanto, el valor catastral de construcción sería de $960,000.00

El valor catastral final del inmueble en la colonia del Valle sería de $2´360,000 con 400 metros cuadrados de terreno y 200 metros cuadrados de construcción.

Sin embargo, Jaime debe considerar que se puede restar un 0.8 % anual del valor catastral de la construcción por cada año transcurrido desde su edificación. La reducción no puede ser mayor al 40% del valor.

Si la construcción tiene diez años de antigüedad, se podría restar un 8% del valor de la construcción, o sea $76,800, por lo que el valor catastral de la construcción sería de $883,200.

Recordemos que el valor del suelo era de $1,400,000 por lo que al sumar el valor de la construcción $883,200, obtenemos que el valor catastral total del inmueble será tentativamente de $2´283,200.

 

Jaime debe de conocer estos datos para llevar a cabo una compra inteligente, si tu estás en la misma situación que el, esperamos que este contenido sea de tu agrado, lo utilices y lo compartas con algún amigo que esté en la misma situación.

 

Alfonso Vaca es docente de la licenciatura en Diseño Gráfico del Instituto Tecnológico de Sonora, cuenta con un master en Administración y Desarrollo de Negocios, y es Director de Rentobregón desde 2013
BIBLIOGRAFÍA DIGITAL
http://activofinanciero.com/valor-catastral/
https://www.economiasimple.net/glosario/valor-catastral
http://www.boletinoficial.sonora.gob.mx/boletin/images/boletinesPdf/2018/11/2018CCII42VI.pdf

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